間違いだらけの空室対策
益もない空室対策は徒となる！賃貸物件の立ち位置を見極めよう！
元来、賃貸管理と空室対策は相反する面があります。
賃貸管理の効率を上げるには
・賃料滞納、トラブル発生の低下は計るため入居審査の基準を上げる
・リフォーム等はパターン化して簡易、簡便に
・設備故障は修理より交換へ（発生率の減少）
・借上物件、賃料保証物件、社有物件が入居優先
・成約率が高い物件からアクション
・管理方法に適合させれる様に平準化
これは間違っていることではありません。管理会社の業務が円滑になることは、悪くないことです。特に管理会社側と適合する賃貸物件の大家さんにとっては。
ですが、適合しない側の大家さんにとっては困る訳です。上記を見て『そうだ』と思う大家さん、『これでは困るぞ』という大家さんでは所有物件や立ち位置、方向性が相違する訳です。
ニッチな物件で個性を活かさなければならない労力が必要であったり、入居者層が特殊である、ボトムアップ型の物件は賃貸管理からではなく、根本が空室対策から始めなければならないので、賃貸管理と相反するのです。
元々、 世間一般で言われる「空室対策」は、顰に倣う方法論ばかりです。昨今、都市圏では空室対策のセミナーが広く喧伝されていますが、一つの事例をあたかもオールマイティに適う空室対策の様に述べられています。
１番大事なのは空室対策を施す賃貸物件の特性を知ることです。空室対策の方法は多種多様でありますが、広義に解釈すると「物件力」「仲介力」の２つに分かれます。「物件力」はその名の通り、賃貸物件の魅力を向上させる方法であり、主にリフォームの発展版「リノベーション」があげられます。しかし、何でも「リノベーション」をすれば必ず物件力が向上する訳ではありません。
例えばコストをかけてデザイン性の高いリフォームを施すにしても、既に競合エリアがデザイン性の高いリノベ合戦真っ只中であれば、戦力の逐次投入となる可能性があります。また、同じ棟内の空室であっても部屋位置が上層階、下層階であるかにより、同じコスト、同じリノベをしても設定賃料の伸長に差異が出るのです。
「物件力」だけでも、部屋位置や方角、募集時期、競合物件の状況、エリアの特性など、検討する項目は多岐に渡ります。
他にも「物件力」を向上させるやり方として、ネット反響のトラックレコードを参考にする方法があります。多くのエンドユーザーが、賃貸住宅をインターネットで検索しますが、自己の物件がどの様にネット上で辿り着くのかを調査した結果を取り入れてみる。
これは単純な方法でＨＩＴする条件項目を勘案してリフォームを行うという方法です。インターネット検索も広義で「条件検索」「キーワード検索」の２つに判別され、「条件検索」が主であれば「スタンダードな項目」、逆に「キーワード検索」であれば「ニッチな項目」に注力してリフォームや条件設定を試みるという手法です。
この「物件力」が高ければ高いほど「仲介力」が低くとも案内回数と比例して成約率はウンと高まります。
あとは「物件力」と「コスト対比」の創意工夫です。１０人中１０人全員が気に入る様なリフォームをすると、コストが高騰して見合わない投資になりがちですが、１０人に１人が気に入る程度のリフォーム内容では「仲介力」に相当コストをかけないと、案内の機会さえ失ってしまいます。物件の特性を勘案して、そのわずかな隙間でプランニングを立ててこそ「空室対策」の真価が問われます。
そして、所有期間により修繕計画の見直しや、資金の積立（保険等）なども検討する必要があります。
結局、独自の「物件力」を高める方法こそ、１番理想的と言えます。空室対策は全てが個別案件です。
改めて「物件力」について見直してみると、気づかなかった新たなポテンシャルに出会えるかもしれません。
超空室対策株式会社 不動産コンサルタント 服島秀信
※ 空室対策コンサルティング顧問契約受付中
・賃料滞納、トラブル発生の低下は計るため入居審査の基準を上げる
・リフォーム等はパターン化して簡易、簡便に
・設備故障は修理より交換へ（発生率の減少）
・借上物件、賃料保証物件、社有物件が入居優先
・成約率が高い物件からアクション
・管理方法に適合させれる様に平準化
これは間違っていることではありません。管理会社の業務が円滑になることは、悪くないことです。特に管理会社側と適合する賃貸物件の大家さんにとっては。
ですが、適合しない側の大家さんにとっては困る訳です。上記を見て『そうだ』と思う大家さん、『これでは困るぞ』という大家さんでは所有物件や立ち位置、方向性が相違する訳です。
ニッチな物件で個性を活かさなければならない労力が必要であったり、入居者層が特殊である、ボトムアップ型の物件は賃貸管理からではなく、根本が空室対策から始めなければならないので、賃貸管理と相反するのです。
元々、 世間一般で言われる「空室対策」は、顰に倣う方法論ばかりです。昨今、都市圏では空室対策のセミナーが広く喧伝されていますが、一つの事例をあたかもオールマイティに適う空室対策の様に述べられています。
１番大事なのは空室対策を施す賃貸物件の特性を知ることです。空室対策の方法は多種多様でありますが、広義に解釈すると「物件力」「仲介力」の２つに分かれます。「物件力」はその名の通り、賃貸物件の魅力を向上させる方法であり、主にリフォームの発展版「リノベーション」があげられます。しかし、何でも「リノベーション」をすれば必ず物件力が向上する訳ではありません。
例えばコストをかけてデザイン性の高いリフォームを施すにしても、既に競合エリアがデザイン性の高いリノベ合戦真っ只中であれば、戦力の逐次投入となる可能性があります。また、同じ棟内の空室であっても部屋位置が上層階、下層階であるかにより、同じコスト、同じリノベをしても設定賃料の伸長に差異が出るのです。
「物件力」だけでも、部屋位置や方角、募集時期、競合物件の状況、エリアの特性など、検討する項目は多岐に渡ります。
他にも「物件力」を向上させるやり方として、ネット反響のトラックレコードを参考にする方法があります。多くのエンドユーザーが、賃貸住宅をインターネットで検索しますが、自己の物件がどの様にネット上で辿り着くのかを調査した結果を取り入れてみる。
これは単純な方法でＨＩＴする条件項目を勘案してリフォームを行うという方法です。インターネット検索も広義で「条件検索」「キーワード検索」の２つに判別され、「条件検索」が主であれば「スタンダードな項目」、逆に「キーワード検索」であれば「ニッチな項目」に注力してリフォームや条件設定を試みるという手法です。
この「物件力」が高ければ高いほど「仲介力」が低くとも案内回数と比例して成約率はウンと高まります。
あとは「物件力」と「コスト対比」の創意工夫です。１０人中１０人全員が気に入る様なリフォームをすると、コストが高騰して見合わない投資になりがちですが、１０人に１人が気に入る程度のリフォーム内容では「仲介力」に相当コストをかけないと、案内の機会さえ失ってしまいます。物件の特性を勘案して、そのわずかな隙間でプランニングを立ててこそ「空室対策」の真価が問われます。
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超空室対策株式会社 不動産コンサルタント 服島秀信
※ 空室対策コンサルティング顧問契約受付中
空室対策コンサルティング受付中です
私が空室対策のノウハウを伝授致します！
Place（立地）
Product（物件の魅力）
Price（賃料・募集条件）
Promotion（広告・告知）
Partner（ﾊﾟｰﾄﾅｰ・ﾁｰﾑ）
ジェロームマッカーシーのマーケティング・ミックス理論の「４つのP」プラス「１のP」が、
すなわち仲介力、賃貸不動産（仲介、管理）会社に当たります。Product（物件の魅力）
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ジェロームマッカーシーのマーケティング・ミックス理論の「４つのP」プラス「１のP」が、
５つのPから分析し、空室期間を縮小、契約期間の伸長、資産の向上と維持、あらゆる手段を使い、空室対策致します！
・最適な募集方法
・資本改善の徹底検証
・物件力アップ
・仲介力アップ
・告知力の秘訣
・賃貸借契約と計画のロジック
まだ、所有物件の最高のポテンシャルを引き出していないのでは！？
【顧問契約無し 空室対策診断コンサルティング出張費】
料金 1件220,000円
（同日に他物件もコンサルティングする場合、2件目以降150,000円）
※別途交通費
【空室対策診断コンサルティングの顧問契約】
年間顧問料 300,000円
1回のコンサルティング出張費 20,000円
※別途交通費
その他
（１） 顧問契約は10ユーザーまで
（２） 顧問契約ユーザーの案件を優先しています
（３） 1案件づつ、空室対策コンサルティング提案書を提出
（４） 顧問契約は電話、メール相談無料
（５） 事前に資料提出を求めることがあります
