不動産トラブル
原因と最良の解決方法は？
不動産の売買、賃貸、リフォームなど、「住まい」には多種多様なトラブルが発生します。トラブルがエスカレートしてきますと、法律など様々な要因が絡む複雑なケースもあります。また、何気ないきっかけでトラブルに発展するケースも。ある日突然、そのようなトラブルに巻き込まれてしまうことも・・・。
不動産のトラブル・・・まず何を連想しますか？賃貸物件の敷金返金や原状回復の負担を巡る争いをはじめ、多岐に渡ります。購入やリフォームなど、契約に関することはもとより、賃貸物件で例に上げると、漏水事故、騒音問題が棟内から近隣まで発展。また、マンションの規約で（特に分譲マンション）ベランダに布団が干せない、ペット可が不可になったなど、管理規約に関するトラブルも。他にも、入居した部屋に心理的瑕疵（例えばで自殺や殺人）、近隣に反社会勢力の存在が発覚したなど、後から「曰くつき物件」だったと言うことを知らされるケースも立派な不動産トラブルです。
【売買のトラブル】
宅建業者が故意に事実を告げず、又は不実の告知をすると１億円以下の罰金に処せられます。過去に構造計算偽装事件や、大阪で発覚した土壌汚染事件などが社会的な問題となり、以前は宅建業者の罰金は50万円でしたが改正後は1億円に引き上げられました。
購入者の立場を鑑みると一生に一度の大きな買い物であり、プロである宅建業者は充分な説明を行うべきです。しかしながら宅地建物取引士（旧宅地建物取引主任者、以下宅建士と称する）のライセンスは１事務所内で5人に１人、全体の8割が無資格者でも業が可能な制度であります。
しかも、全く不動産の実務経験や知識がなくとも、試験に合格し登録すれば宅建業法35条書面、重要事項の説明は可能であります。従って重要事項の記載内容を把握できていない説明係として雇用された宅建士が、ただただ読み上げるだけで一生の大きな買物を締結できてしまうのが現状です。
今後、IT化推奨しテレビ電話での重要事項説明が検討されています。私どもの様な地方の不動産業者が首都圏の不動産取引が容易になるので願ってもないお話ですが、トラブル続出するのが目に見えています。まずは現状の対面契約でのクオリティを上げる他、法改正で厳粛にするまで差し控えるべきだと思います。
顧客である買主、借主、又は売主、貸主ともにトラブルに発展すると、結果的に宅建業者よりも両顧客へのリスクが高いのが現状です。
瑕疵担保責任も契約不適合責任という名称に移行される見通しで、今後益々「明確化」が重視されています。
従って法格言にある「権利の上に眠るものは保護に値せず」の通り、権利の上に眠る宅建業者は顧客を保護できないことも明確化されます。
我々宅建業者は日々、勤勉であり顧客のリスクヘッジを第一に業務推進が求められます。
【賃貸・管理のトラブル】
契約トラブルについては売買と同様ですが、賃貸の場合ですと所有、借上、管理している場合、入居中のトラブルが懸念されます。
小さなことから修繕負担の問題、家賃滞納、騒音問題、異臭問題、事故事件など多岐に渡ります。
一昔前ですと、賃料が滞ったまま改善が見られない滞納者の荷物を、賃貸人（大家さん）が勝手に居室から持ち出し燃やしてしまい、鍵も交換してしまう、なんてこともありましたが今では自力救済と言われて、逆に賃貸人が訴えられてしまい、滞納額以上の損害賠償を求められる・・・ということも充分あり得ます。
また賃料滞納の督促も、賃貸人ではない管理会社の立場では、非弁法に抵触するためできません。賃貸人かもしくは弁護士、司法書士の専売業務になります。
管球交換から賃料滞納、入居者間のトラブル、騒音、盗難、漏水、火災、物損、汚損、原状回復など様々な問題が発生しますが、被害を最小限に、また住まいに不快が理由で退去者が出ない様に、時には法と照らし合わせながら司法に判断を委ねることも含めて、賃貸運営です。
オーナーへの負担と収益を勘案した上で、通常の賃貸管理契約か、マスターリースか、リスクヘッジを踏まえてベストな選択をするのが第一歩です。
マスターリース（借上）であれば、空室時、滞納時の賃料は免責期間を除き保証されますし、賃借人との司法対決は所有者ではなく賃貸人であるマスターリース会社が出廷します。
法的措置を取る・・・と言葉で言うのは簡単ですが、多大な時間、労力、費用を注ぎ込み割に合わないのが現状です。
なので賃貸人の地位のまま、賃貸運営をされるのであれば、なるべくトラブルは、道徳的解決に努めるべきです。
相手方と話合いで解決できれば１番良い結果です。さらに問題点を聞き出し今後の運営に活かせると思えば、クレームは有難い業務改善のヒントでもあります。
【リフォームのトラブル】
賃貸物件ですと、最近では自らプロ顔負けのリフォームをする、俗に言う「ＤＩＹ大家」が話題となり、昔と随分変わりつつあります。
また、持ち家、賃貸に関わらず、住宅ローンにリフォーム分を組み込みできたり、リフォームローン自体の融資が活用しやすくなった
現在、多くの建物でリフォーム、リノベーションが行われています。
リフォーム、リノベーションともになるべくコストを抑えたい、という思いは万人共通でしょう。
しかし、低コスト意識が先行が過ぎて大きな痛手を負うこともります。
（１）中古建物の施工
特に木造建物でＬＤＫに隣接する居室を一体化するＬＤＫ拡張工事。居室との壁を撤去することりより、様々な不具合が発生したというトラブル。例えば窓サッシが湾曲し始めて閉まらなくなった。上階のフローリング床鳴り、もしくは床面に歪みを感じるなど。
（２）分離発注のメリット、デメリット
分離発注工事はコストダウンの有力な方法の１つです。しかし、分離発注することにより、もし問題が発生した時に原因がどの工事に付随していたのかを究明や、業者同士が互いに責任を転嫁しあうことなどに発展しかねません。
（３）まとめ
プロ顔負けのＤＩＹ大家さんも、かなり苦労されてノウハウを取得されていると思います。リフォーム、リノベーションなどの知識を付けるまでは、ある程度費用をかけてでも、信頼が置ける業者さんにお願いするべきです。
また、兼業大家さんの場合は賃貸運営に労力を割く時間にも限りがあります。事前打ち合わせでリフォーム業者にある程度決裁権を委ね、迅速なリフォームに努めることが時短というコストダウンにつながります。
【売買のトラブル】
宅建業者が故意に事実を告げず、又は不実の告知をすると１億円以下の罰金に処せられます。過去に構造計算偽装事件や、大阪で発覚した土壌汚染事件などが社会的な問題となり、以前は宅建業者の罰金は50万円でしたが改正後は1億円に引き上げられました。
購入者の立場を鑑みると一生に一度の大きな買い物であり、プロである宅建業者は充分な説明を行うべきです。しかしながら宅地建物取引士（旧宅地建物取引主任者、以下宅建士と称する）のライセンスは１事務所内で5人に１人、全体の8割が無資格者でも業が可能な制度であります。
しかも、全く不動産の実務経験や知識がなくとも、試験に合格し登録すれば宅建業法35条書面、重要事項の説明は可能であります。従って重要事項の記載内容を把握できていない説明係として雇用された宅建士が、ただただ読み上げるだけで一生の大きな買物を締結できてしまうのが現状です。
今後、IT化推奨しテレビ電話での重要事項説明が検討されています。私どもの様な地方の不動産業者が首都圏の不動産取引が容易になるので願ってもないお話ですが、トラブル続出するのが目に見えています。まずは現状の対面契約でのクオリティを上げる他、法改正で厳粛にするまで差し控えるべきだと思います。
顧客である買主、借主、又は売主、貸主ともにトラブルに発展すると、結果的に宅建業者よりも両顧客へのリスクが高いのが現状です。
瑕疵担保責任も契約不適合責任という名称に移行される見通しで、今後益々「明確化」が重視されています。
従って法格言にある「権利の上に眠るものは保護に値せず」の通り、権利の上に眠る宅建業者は顧客を保護できないことも明確化されます。
我々宅建業者は日々、勤勉であり顧客のリスクヘッジを第一に業務推進が求められます。
【賃貸・管理のトラブル】
契約トラブルについては売買と同様ですが、賃貸の場合ですと所有、借上、管理している場合、入居中のトラブルが懸念されます。
小さなことから修繕負担の問題、家賃滞納、騒音問題、異臭問題、事故事件など多岐に渡ります。
一昔前ですと、賃料が滞ったまま改善が見られない滞納者の荷物を、賃貸人（大家さん）が勝手に居室から持ち出し燃やしてしまい、鍵も交換してしまう、なんてこともありましたが今では自力救済と言われて、逆に賃貸人が訴えられてしまい、滞納額以上の損害賠償を求められる・・・ということも充分あり得ます。
また賃料滞納の督促も、賃貸人ではない管理会社の立場では、非弁法に抵触するためできません。賃貸人かもしくは弁護士、司法書士の専売業務になります。
管球交換から賃料滞納、入居者間のトラブル、騒音、盗難、漏水、火災、物損、汚損、原状回復など様々な問題が発生しますが、被害を最小限に、また住まいに不快が理由で退去者が出ない様に、時には法と照らし合わせながら司法に判断を委ねることも含めて、賃貸運営です。
オーナーへの負担と収益を勘案した上で、通常の賃貸管理契約か、マスターリースか、リスクヘッジを踏まえてベストな選択をするのが第一歩です。
マスターリース（借上）であれば、空室時、滞納時の賃料は免責期間を除き保証されますし、賃借人との司法対決は所有者ではなく賃貸人であるマスターリース会社が出廷します。
法的措置を取る・・・と言葉で言うのは簡単ですが、多大な時間、労力、費用を注ぎ込み割に合わないのが現状です。
なので賃貸人の地位のまま、賃貸運営をされるのであれば、なるべくトラブルは、道徳的解決に努めるべきです。
相手方と話合いで解決できれば１番良い結果です。さらに問題点を聞き出し今後の運営に活かせると思えば、クレームは有難い業務改善のヒントでもあります。
【リフォームのトラブル】
賃貸物件ですと、最近では自らプロ顔負けのリフォームをする、俗に言う「ＤＩＹ大家」が話題となり、昔と随分変わりつつあります。
また、持ち家、賃貸に関わらず、住宅ローンにリフォーム分を組み込みできたり、リフォームローン自体の融資が活用しやすくなった
現在、多くの建物でリフォーム、リノベーションが行われています。
リフォーム、リノベーションともになるべくコストを抑えたい、という思いは万人共通でしょう。
しかし、低コスト意識が先行が過ぎて大きな痛手を負うこともります。
（１）中古建物の施工
特に木造建物でＬＤＫに隣接する居室を一体化するＬＤＫ拡張工事。居室との壁を撤去することりより、様々な不具合が発生したというトラブル。例えば窓サッシが湾曲し始めて閉まらなくなった。上階のフローリング床鳴り、もしくは床面に歪みを感じるなど。
（２）分離発注のメリット、デメリット
分離発注工事はコストダウンの有力な方法の１つです。しかし、分離発注することにより、もし問題が発生した時に原因がどの工事に付随していたのかを究明や、業者同士が互いに責任を転嫁しあうことなどに発展しかねません。
（３）まとめ
プロ顔負けのＤＩＹ大家さんも、かなり苦労されてノウハウを取得されていると思います。リフォーム、リノベーションなどの知識を付けるまでは、ある程度費用をかけてでも、信頼が置ける業者さんにお願いするべきです。
また、兼業大家さんの場合は賃貸運営に労力を割く時間にも限りがあります。事前打ち合わせでリフォーム業者にある程度決裁権を委ね、迅速なリフォームに努めることが時短というコストダウンにつながります。
